بسیاری تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریده‌اند و بعد متوجه عیب آن شده‌اند دیگر کاری از دستشان بر نمی‌آید و باید با همان کالای معیوب سر کنند. اما این تصور اشتباه است؛ زیرا در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی کشور می‌توانید به اختیار خود، قرار داد را فسخ کرده یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده و به فروشنده نیز مربوط می‌شود. از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است؛ و موارد خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعیض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه‌ی خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد ، می‌تواند یک‌طرفه و صرف‌نظر از رضایت یا عدم رضایت طرف مقابل، قرارداد را فسخ کند؛ به عبارت دیگر، فسخ قرارداد، برخلاف انعقاد قرارداد، تنها به یک اراده احتیاج دارد

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند بتوانند معامله را فسخ کنند. این در حالی است که خیار تاخیر از ثمن زمانی کاربرد دارد که فروشنده صبر ایوب ندارد و خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می‌آید، این ماده می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند. این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند دیگر فروشنده حق فسخ ندارد.

نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است می‌تواند معامله را برهم بزند.

پیش از اینکه به ‌طور اختصاصی به فسخ قرارداد و آثار آن بپردازیم ابتدا نگاهی اجمالی به تعاریفی که در این حوزه وجود دارد بیاندازیم

مبنای فسخ
مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد یعنی فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیلۀ توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیلۀ حکم مستقیم قانون ایجاد شده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث می‌باشد.
الف) توافق طرفین: طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند، به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. همانطوری که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.
ب) حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در اینجا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
شرایط فسخ
1) قصد؛فسخ کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
2) رضا؛فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد، و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3) اهلیت؛کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن مشکلی نداشته باشد.

با دو مفهوم حقوقی آشنا شوید: عقود لازم و عقود جایز
عقود لازم
قراردادهای لازم قراردادهایی هستند که هیچ یک از متعهدین حق برهم زدن آنها را ندارند (مگر در موارد معدود و مشخص‌شده در قانون). در این قراردادها تا زمانی که سبب قانونی به وجود نیامده باشد، قرارداد پابرجاست و طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند و نمی‌توانند به هیچ بهانه‌ای از انجام قرارداد سرباز زنند. از نمونه‌های این قراردادها می‌توان به قرارداد اجاره، نکاح و خرید و فروش اشاره کرد
عقود جایز
عقود جایز قراردادهایی هستند که در آنها، هر یک از طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند بدون اینکه به دلیل یا هر گونه تشریفات خاصی نیاز داشته باشند، آن را برهم بزنند
از نمونه‌های مهم عقد جایز، قرارداد وکالت است. وقتی شما به کسی برای انجام کاری وکالت می‌دهید، می‌توانید هر موقع که خواستید او را عزل کنید. وکیل هم هر موقع خواست می‌تواند از وکالت استعفا بدهد و به‌ این‌ ترتیب، بدون هیچ دشواری خاصی رابطه‌ قراردادی شما تمام می‌شود
البته باید توجه کنید که منظور از عقد جایز این نیست که طرفین هر موقع خواستند به تعهداتشان عمل کنند، بلکه تا زمانی که رابطه‌ قراردادی پابرجاست، طرفین ملزم به انجام وظایف خود مطابق با قرارداد هستند، اما هرزمانی که خواستند می‌توانند قرارداد را خاتمه دهند
لازم به ذکر است که غالب قراردادها لازم هستند و تنها موارد معدودی از قراردادهای جایز داریم
فسخ قرارداد
حال که با عقود لازم و جایز آشنا شدیم، می‌توانیم از فسخ قرارداد صحبت کنیم. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه‌ی قرارداد است: یعنی طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.گفتیم که در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کرد، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این‌طور نیست و برای برهم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند
خریدار و فروشنده در یازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند:
اول: آن که از مجلس معامله متفرّق نشده باشند2و این خیار را «خیار مجلس» می گویند.
دوم: آن که مغبون شده باشند «خیار غبن»
سوم: در معامله قرارداد کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند «خیار شرط».
چهارم: فروشنده یا خریدار، مال خود را بهتر از آن چه هست نشان دهد و طوری کند که قیمت مال در نظر مردم زیاد شود «خیار تدلیس».
پنجم: فروشنده یا خریدار شرط که که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می دهد طور مخصوصی باشد و به آن شرط عمل نکند که در این صورت، دیگری می تواند معامله را به هم بزند «خیار تخلف شرط».
ششم: در جنس یا عوض آن عیبی باشد «خیار عیب».
نظریه شماره 5954/7 مورخ 5/11/1370: «فسخ معامله، ملازمه با اعلام آن به طرف مقابل دارد.»
سؤال: در مواردی که برای احد از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید آیا ضرورت دارد که به طرف مقابل فسخ معامله را اعلام نماید به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
به موجب ماده 449 قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود، بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌گردد که فسخ معامله باید به طرف اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است ضرورت دراد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام نماید.
هفتم: معلوم شود مقداری از جنسی را که فروخته اند، مال دیگری است، که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد و نیز اگر معلوم شود مقداری از چیزی را که خریدار عوض قرار داده، مال دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد «خیار شرکت».
هشتم: فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده به او بگوید، بعد معلوم شود طوری که گفته نبوده است، که در این صورت مشتری می تواند معامله را به هم بزند و نیز اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می دهد بگوید، بعد معلوم شود طوری که گفته نبوده است، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند «خیار رؤیت».
نهم: مشتری پول جنسی را که نقد خریده، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل ندهد که اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد) ، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند ولی اگر جنسی را که خریده مثل بعضی از میوه ها باشد که اگر یک روز بماند ضایع می شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند «خیار تأخیر».
دهم: حیوانی را خریده باشد، که خریدار تا سه روز می تواند معامله را به هم بزند «خیار حیوان».
یازدهم: فروشنده می تواند جنسی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی را که فروخته فرار نماید که در این صورت مشتری می تواند معامله را به هم بزند «خیار تعذّر تسلیم».
آثار فسخ قرارداد
مسأله‌ی مهم بعدی که باید به آن بپردازیم این است که بعد از فسخ چه اتفاقی می‌افتد؟ یا به عبارت دیگر فسخ قرارداد چه آثاری دارد؟
اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند. به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه، قرارداد شما به دلیلی فسخ شد؛ آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید، اما استفاده‌ی شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملا قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده‌ کنید. بعد از فسخ، تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد. به عنوان مثال اگر مالی که مبادله شده است، پس داده شود، خانه را پس می‌دهید و پول خود را پس می‌گیرید. در اینجا سعی می‌شود که تا حد امکان شرایط به شرایط قبل از قرارداد برگردد
نحوه‌ی فسخ قرارداد
حال که تا حدی با برخی از موجبات فسخ قرارداد آشنا شدیم باید به یک سؤال دیگر هم پاسخ دهیم: چگونه باید قرارداد را فسخ کرد؟ فسخ قرارداد چه تشریفاتی دارد؟
گفته شد که حق فسخ یک‌طرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد؛ بنابراین اگر شما قراردادی بسته‌اید و حالا به دلیلی حق فسخ دارید، نیازی به توافق با طرف مقابل و دریافت رضایت او ندارید. با این وجود شما طی قراردادی متعهد به چیزی شده‌اید و ممکن است طرف مقابل شما به‌راحتی تصمیم شما برای فسخ قرارداد را نپذیرد و به عنوان مثال پول یا مال شما را پس ندهد؛ بنابراین ممکن است ضرورت داشته باشید که به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه بخواهید تا فسخ قرارداد شما را اعلام کند؛ این اراده‌ی شماست که قرارداد را فسخ می‌کند اما اراده‌ی شما و همینطور وجود سبب قانونی فسخ باید احراز و اثبات شود. این امر به‌ویژه زمانی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود ضرورت دارد: برای فسخ این قرارداد صدور حکم دادگاه ضروری است
در پایان اشاره به این نکته ضروری است، «خیار فسخ» یک حق است و شما می‌توانید از آن استفاده کنید یا از آن صرف نظر نمایید یا در اصطلاح حقوقی خیار خود را اِسقاط نمایید. اگر در قراردادی، سبب، فسخ ایجاد شده باشد؛ این حق شماست که تصمیم بگیرید که می‌خواهید در این قرارداد باقی بمانید یا نه

اگر می خواهید با جزییات این قوانین بیشتر آشنا شوید، اکنون با مراجعه به این لینک در کلاس های قوانین و مقررات حقوقی ثبت نام کنید